LIFESTYLE

Shifting lifestyles fuelling shifts in condo market, say experts

Shifting lifestyles fuelling shifts in condo market, say expertsPart of the recent condo craze is due to housing availability, but there also appears to be a shift in deliberate lifestyle choices.

Janis Isaman makes no apologies for raising her six-year-old son in a two-bedroom condominium – and for eschewing the once-coveted trappings of a life in the suburbs.

“I definitely do not want a yard and I do not want anything to do with the suburban lifestyle,” says Isaman, 40, a business owner and single mother in Calgary.

The variety of urban life suits Isaman and her son, she says. They can walk to their favourite tea shops, restaurants and the local library. And the time that would otherwise be taken up cutting grass and raking leaves can instead be spent exploring the city together.

“We have a way more abundant lifestyle because I’m not shovelling the walk, I’m not taking care of the yard.”

Isaman is part of a growing contingent of Canadian families opting for the compact condo lifestyle over the white picket fence and the sprawling suburban McMansion as space runs out in Canada’s biggest cities and housing prices remain out of reach for many.

Wednesday’s latest tranche of census numbers doesn’t delve into the specific phenomenon of condo ownership or house prices; that’s for a later release scheduled for October. But it does illustrate a waning appetite for single-family dwellings among the millions of Canadians living in the country’s largest cities, many of whom are favouring the high-rise life.

Toronto and its ever-morphing Tetris skyline has the highest share of dwellings – nearly 30 per cent – in buildings of five or more storeys, Statistics Canada reports, followed by London, Ont., at 16.8 per cent, and Vancouver, at 16.7 per cent.

In 10 of Canada’s 35 so-called `census metropolitan areas,’ “single-detached houses represented less than half of occupied private dwellings in 2016,” the agency reported, including in Vancouver.

Indeed, in B.C., the share of single-detached houses fell from more than 60 per cent in the 1980s to just 44.1 per cent in 2016.

But it will take a shift in mindset for Canadians to embrace high density living, says Isaman. When her son was younger, she encountered a lot of pushback for raising a child in an apartment.

“It’s seen as a really big societal norm in Canada that you move to a house when you have a child,” she says. “I had to resist societal pressures that what I was doing was wrong. It seems weird to people because they think that kids need yards.”

There are a number of factors driving the condo craze, says Shaun Hildebrand of Urbanation, a Toronto-based condo research firm.

Part of it is rooted in necessity. Soaring prices for detached homes and tightened mortgage rules have caused much of the pent-up housing demand in the Greater Toronto Area to shift into the condo market.

“The result is that a greater proportion of households are now living in apartments compared to 10 years ago,” Hildebrand says.

And while much of the past demand for condos was from first-time buyers looking to dip their toes into the market, today that is not necessarily the case.

“Anecdotally, we’re learning that more families are deciding to live in condos, due to affordability constraints and lifestyle decisions.”

That has caused a shift in the kinds of units that developers are building, reversing a decades-long trend of increasingly tiny units.

Babak Eslahjou, a partner at Core Architects, says that over the past 20 or so years, the square footage of condos has been shrinking, with developers squeezing more bedrooms into less space. The living and dining areas have been combined into one, producing a generation of condo-dwellers who eat and live on the couch.

But now, that trend is beginning to shift.

“We’re being asked to design units that are 1,000 or 1,200 square feet,” says Eslahjou. “We really haven’t been asked that in a long time.”

It isn’t just young families making the shift to compact living, either: retirees are also downsizing, citing travel plans and the desire for less housework as motivating factors.

It’s been nearly a decade since Roz and Bob Holden traded their 3,500 square-foot house – complete with four bedrooms, a library and a tree-filled yard – for a two-bedroom condo, and the Toronto residents say they have no regrets.

“This is a much smaller space but it’s all we need,” says Bob. “We’re very comfortable here. We don’t feel squeezed in any way.”

Maintaining a large house simply didn’t make sense for the retired couple, now in their 70s, who spend much of their time travelling.

Living in a condo provides other perks too, such as a community of friends and an endless array of dining and entertainment options right outside their front door.

“We’re right on the subway line,” says Bob. “There are all sorts of restaurants and bars that we can walk to. For us it’s just the perfect lifestyle.”

ОБРАЗ ЖИЗНИ

Рынок кондоминиумов отражает перемены в образе жизни

Рынок кондоминиумов отражает перемены в образе жизни Всплеск спроса на кондо, наблюдаемый в последнее время, возник не только в результате небывалого подорожания домов, но как следствие происходящих изменений в образе жизни.

Смена ориентиров просматривается наглядно, и вместо некогда столь вожделенной жизни в предместьях сегодня многие видят преимущества в небольшой квартирке в кондоминиуме.

«Увольте меня от возни в палисаднике и прочих “прелестей” жизни в пригороде. Мне много ближе разнообразие городской жизни, когда всё рядом – любимые магазинчики, рестораны, кинотеатры, театры, библиотеки. Вместо стрижки травы, сбора опавших листьев и уборки снега лучше провести время, гуляя с детьми, – это делает нашу жизнь намного богаче и многообразнее», – говорят те, кто решил жить в городе. И число семей, выбирающих вместо раскидистых резиденций в стиле McMansion компактный кондо-стиль, растёт в Канаде с каждым днём.

Результаты недавней переписи не могут дать объяснение этому феномену, зато явно демонстрируют убывающий интерес миллионов жителей крупнейших канадских городов к обособленному проживанию в отдельном доме – большинство сегодня отдаёт предпочтение многоэтажкам.

В 10 из 35 канадских мегаполисов, согласно данным Statistics Canada, отдельные частные дома составляли в 2016 году менее половины жилья. В Торонто, к примеру, с его постоянно меняющимися очертаниями, больше всего многоэтажных построек: около 30% – пятиэтажные и выше. За ним следуют Лондон (Онтарио) – с 16.8% и Ванкувер – с 16.7%. В Британской Колумбии в целом число отдельных домов уменьшилось с 60% в 1980-х до 44.1% в 2016-м.

Для полной переориентации на компактное проживание в среде «высокой плотности» необходимо, наверное, существенное изменение мышления: в Канаде до недавних пор считалось нормой обзаводиться собственным домом, когда в семье появлялся ребёнок, – детям нужно пространство.

Специалисты исследовательской фирмы Urbanation из Торонто считают, что нынешнее «кондо-помешательство» обусловлено целым рядом факторов. Прежде всего это – необходимость. Взлёт цен и ужесточение условий получения мортгиджа стали причиной отложенного спроса на дома и повышенного интереса к рынку кондо-квартир в Greater Toronto Area. В результате гораздо бόльшая часть семей живёт сейчас в квартирах, чем это было 10 лет назад, говорят в Urbanation.

И если раньше большинство покупателей кондо были first-time buyers, сегодня это всё чаще семьи, ограниченные в своих финансовых возможностях.

Это, в свою очередь, привело к изменениям в проектировании – в сторону дальнейшего уменьшения и без того маленьких квартир. Архитекторы из Core Architects подтверждают, что на протяжении последних 20 лет метраж квартир в кондо неуклонно уменьшался, проектировщики стремились уместить больше спален на меньшей площади и объединить жилую зону с обеденной. В итоге сформировалось целое поколение, привыкшее и жить, и есть на диване.

Но сейчас, уверяют специалисты, тенденция начинает меняться, квартиры в новых проектах планируются площадью 1,000 – 1,200 кв. футов, чего не наблюдалось уже много лет.

И сегодня к жизни в условиях гордской среды стремятся не только молодые семьи, но и многие пенсионеры, предпочитающие сократить расходы и хлопоты по содержанию дома, чтобы позволить себе попутешествовать.

Вот конкретный пример. Около 10 лет назад Роз и Боб Холден сменили свой дом площадью 3,500 кв.футов с четырьмя спальнями, библиотекой и засаженным деревьями участком на 2-спальную квартиру в кондо – и не сожалеют об этом. «Здесь намного меньше места, но есть всё необходимое, и нам вполне комфортно, – говорит Боб. – Мы не чувствуем себя стеснёнными ни в чём». Для пожилой пары, много путешествующей, не имеет смысла тратить усилия на содержание большого дома. Кроме того, жизнь в кондо имеет и другие преимущества: возможность заводить друзей, ходить в гости, развлекаться, не уходя далеко от дома. «Мы живём рядом с метро, вокруг множество магазинов, ресторанов,баров, и для нас это просто идеальное место», – уверен Боб.

4 ошибки, которые допускают при покупке жилья не состоящие в браке пары

В жизни, как правило, бывает так: сначала к нам «нечаянно нагрянет» любовь, а вслед за ней ... – мортгидж! Действительно, многие пары покупают вместе жилье прежде, чем связывают себя брачными узами.

Как утверждают специалисты TD банка на основе проведённого в 2016 г. опроса, каждый четвёртый владелец недвижимости говорит, что приобрёл дом вместе со своей «половинкой» ещё до вступления в брак. И это вовсе не означает, что дело шло к свадьбе, – многие так и продолжают жить вместе, не торопясь к алтарю.

Однако получение займа на покупку дома для пары, не состоящей в браке, сопряжено с некотроыми сложностями.

Прежде всего, не исключается возможность... разрыва отношений – пусть поначалу это и кажется недопустимым. Увы, такое порой случается.

«Как это ни неприятно, необходимо принимать во внимание худший из возможных вариантов», – говорит менеджер нью-йоркского отделения TD банка Рей Родригес.

В конце концов, совместная покупка дома – это, по сути, деловое соглашение, и вы, как частное лицо, должны позаботиться о защите собственной инвестиции и помнить о недопустимости совершения распространённых ошибок.

Ошибка №1: вы не обсуждаете свою кредитную историю

Даже если вы подаёте заявку совместно, рассматривать ваши шансы как заёмщиков будут по-отдельности. В случае с супружескими парами также происходит индивидуальная оценка, но в семье финансовые взаимоотношения, скорее всего, уже установлены. И если до сих пор вы избегали обсуждения этих щекотливых вопросов со своим избранником / избранницей, настало время прояснить, перво наперво, ситуацию с кредитным рейтингом. Получить свою «оценку» бесплатно можно в Credit Karma или за небольшую плату в другом кредитном бюро.

Кредитный рейтинг – это основной показатель того, как вы справляетесь с долгами. И если у вас рейтинг высокий, а у вашего партнёра – нет, ваша общая позиция становится уязвимой.

«Оценивая платёжные возможности пары, мы прежде всего учитываем низший балл, – объясняет Родригес, – и если один из показателей невысок, это значит, что вам придётся вносить бόльший первоначальный взнос, либо вам выдадут кредит под более высокий процент, а может, и вовсе не выдадут».

Проблему можно решить, заполнив заявку на кредит от имени того, у кого хороший рейтинг. Правда, потеря при этом дохода второго человека тоже скажется на ситуации не лучшим образом. В большинстве случаев для получения мортгиджа необходимо показывать доход обоих партнёров, говорят специалисты.

Плюсом в данном случае можно считать то, что чем раньше вы узнаете подробности кредитной истории вашего партнёра, тем быстрее начнёте предпринимать меры для исправления ситуации и не позволите рухнуть мечтам о покупке дома.

Ошибка №2: вы планируете, кто за что будет платить, вперемешку с объятиями и поцелуями

Увы, но романтику в данном случае – в сторону. Уверенность в том, что ясность в этом вопросе устанавливается между вами автоматически, при отсутствии правовой основы, которую обеспечивает оформление брака, – не более, чем иллюзия.

То есть вам придётся с помощью юриста по недвижимости составить документ, оговаривающий следующие моменты:

  • Долю каждого из вас в первоначальном взносе;
  • Долю каждого в накопленном капитале;
  • Кто из вас будет оплачивать мортгидж, налоги, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы.

Совсем не обязательно это будет 50-50 – зачастую расходы делятся в соотношении 70-30 или даже 80-20.

И самое главное – нужно согласовать условия на случай расставания вашей пары. К примеру, у кого будет право выкупить вторую часть, и каким образом будет оцениваться стоимость недвижимости на тот момент. Предварительная договорённость по ключевым вопросам избавит вас от недоразумений в дальнейшем.

Ошибка № 3: вы не определились с правом собственности

Вы, конечно, можете просто жить вместе, но юридически признаются всего три варианта собственности – и вам необходимо определиться, какой из них соответствует вашим условиям.

  • Sole owner – единоличный владелец. Собственность закрепляется за одним человеком, но только в том случае, если он несёт все затраты по выплате мортгиджа и других платежей.
  • Joint tenantsсовместное владение. В случае смерти одного из совладельцев второй автоматически становится единоличным хозяином собственности. Это справедливо, если все затраты делятся поровну.
  • Tenants in common – вариант совместного владения, не предусматривающий полного перехода собственности к одному из партнёров в случае смерти другого, если это не оговорено в завещании. К примеру, если партнёры имеют детей от предыдущих браков, в случае смерти дети наследуют долю родителя в собственности.

Ошибка № 4: вы оплачиваете расходы по дому раздельно

В отличие от супружеских пар, которые, как правило, имеют общий счёт в банке, не супруги не торопятся объединять свои счета. На деле же оплата мортгиджа и других расходов с общего счёта – на который каждый из партнёров вносит часть своих средств – существенно упрощает и упорядочивает расчёты. В самом деле, нельзя же выписать два отдельных чека на оплату мортгиджа, и совместный счёт в данном случае – весьма разумное решение.